Покупка комнаты

Если сравнивать между собой операции с недвижимостью, то покупка комнаты, пожалуй, наиболее сложный с точки зрения юридических тонкостей процесс. Решаясь на вложения в коммунальный быт, вы должны точно просчитать перспективы приобретаемой недвижимости. А они очень часто зависят не только от близости к станции метро и от коммунального состояния парадной, но в большей степени от «прошлой жизни» самой комнаты, а также от соседей по квартире.

Состав последних, конечно, в большей степени лотерея. Однако определить хотя бы количество зарегистрированных на сегодняшний день в квартире жильцов можно, попросив продавца показать справку формы 9 (1).

У продавца на руках должны быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на комнату (2), а также документы, подтверждающие возникновения права собственности, возникшее в результате покупки, дарения, мены, приватизации комнаты или, к примеру, свидетельство о праве на наследство (3).

Технические характеристики дома и квартиры, в которой находится ваша будущая комната, можно увидеть либо в техпаспорте (4), либо в справке формы 7 (5). Там отмечается все - например, легальный «интерьерный дизайн» квартиры. Ведь в коммуналках часто можно встретить незарегистрированный «самострой» в виде дополнительной ванной или кладовки.

Важным моментом при приобретении своей комнаты является приватизированность остальных долей в данной квартире. Риэлтеры говорят, что спокойнее оформлять сделку, если все комнаты в коммунальной квартире приватизированы. Если же в «коммуне» есть неприватизированные площади, то, вполне вероятно, что населяющие их жильцы просто-напросто уже использовали свое однократное право приватизации. А по действующему жилищному законодательству это означает, что эти комнаты навсегда остаются в ведении муниципального жилфонда, а значит, практически лишают «коммуналку» шансов на расселение.

Очень часты случаи, когда комнаты пытаются продать по договору дарения. Дело в том, что при продаже комнаты продавец должен получить отказы от права преимущественной покупки у всех соседей, имеющих приватизированные доли в данной квартире. На основании ст. 250 ГК РФ соседи-владельцы приватизированных долей являются сособственниками и как раз имеют преимущественное право покупки. Отказ от данного преимущества оформляется у нотариуса, куда все соседи должны явиться лично (6).

Зачастую собрать их всех продавцу проблематично - соседи могут не давать отказ «из вредности», просто быть занятыми людьми или вовсе существовать только «на бумаге». А договор дарения обходит соседей стороной, так как «подарить» свое имущество собственник может кому угодно, без согласия окружающих. Однако с точки зрения юриспруденции такая сделка при желании может быть легко оспорена в суде, так как по сути она незаконна. Ведь в реальности комната продается за деньги. А это значит, что при наличии находчивых соседей и грамотного адвоката, ваша сделка будет легко аннулирована по причине ее «притворного характера».

Уже после подписания основного договора, предпоследний этап сделки - государственная регистрация собственности, после которой покупатель получает свидетельство. Процесс проверки документов в Федеральной Службе государственной регистрации, кадастра и картографии длится 10 дней, но бывают и задержки. Ну и в завершении, получив деньги, продавец должен выдать вам расписку и передать в целости и сохранности все приобретенное вами недвижимое имущество.

Список документов, необходимых для регистрации:

1)Договор купли-продажи, дарения, мены(простая письменная или нотариальная формы)

2)Отказ соседей от преимуественного права покупки

3)Квитанция об оплате гос. пошлины

4)Разрешение органов опеки и попечительства(если в комнате прописаны несовершеннолетние)

5)Нотариально заверенное согласие супруга(если комната приобретена в период брака)

В случае оформления договора у нотариуса могут потребоваться другие документы.

Автор: © LRIEL.ru

Также Вы можете скачать типовой договор купли-продажи комнаты и узнать об особенностях расчетов при сделках с недвижимостью.